Algemeen grondbeleid
De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld in de ‘Kadernota Grondbedrijf’ en de notitie ‘Kader Grondprijzen 2013 – 2016’. Daarnaast is op 9 maart 2015 de ‘Nota Kostenverhaal’ vastgesteld. De geactualiseerde concept-Kadernota Grondbedrijf wordt in juni ter behandeling aan de raad aangeboden. De geactualiseerde nota Kader Grondprijzen 2018 – 2023 wordt in juni eveneens ter behandeling aangeboden. Tenslotte is de actualisatie van de Nota Kostenverhaal in voorbereiding. Deze wordt eind 2018 ter behandeling aangeboden.

De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een instrument om gewenste fysiek-ruimtelijke ontwikkelingen op een bestuurlijk- en economisch verantwoorde wijze te realiseren. Bij het verwezenlijken van opgaven en ambities is altijd het streven om beschikbare middelen zo effectief en efficiënt mogelijk in te zetten met als doel een zo groot mogelijke waardecreatie te realiseren.

De nieuwe nota wordt opgesteld in de geest van de naderende Omgevingswet. Werken aan een duurzame samenleving en een circulaire economie, inspelend op (maatschappelijke) opgaven zoals demografie, klimaatverandering of de energietransitie. Niet langer sectoraal, maar vanuit onderlinge samenhang: dus integraal. Scherpstellen van (sectorale) opgaven en ambities en deze vervolgens vertalen naar concrete ontwikkelvraagstukken. De fysieke leefomgeving is complex en weerbarstig. Het is vrijwel nooit mogelijk om alle ambities en opgaven te verenigen op één specifieke plek. Het gaat daarom óók om keuzes maken, om een zorgvuldige afweging tussen belangen zowel qua inhoud als proces.

Afhankelijk van deze belangen, de potentie van het gebied én de aanwezige (markt)partijen bepaalt de gemeente haar rol. Deze situationele aanpak biedt ruimte voor maatwerk. Uiteraard wordt hierbij altijd rekening gehouden met de continuïteit van het grondbedrijf. Het grondbedrijf moet immers tot in lengte van jaren de belangen van de inwoners van Geldrop-Mierlo kunnen blijven borgen.

“Borgen van een zo effectief en doelmatige mogelijke inzet van (financiële) middelen, teneinde maatschappelijk relevante opgaven en ambities binnen de fysieke leefomgeving te realiseren”.

Ook waar het gaat om verwerving geldt dat moet worden bekeken wat de beste strategie is. In 2012 is reeds gekozen voor een kaderstelling, waarbij de mandatering is gekoppeld aan het weerstandsvermogen. Gezien de goede financiële positie op dit moment wordt in de nieuwe nota ook een kader geschetst hoe bij een weerstandsvermogen van boven de 200% omgegaan kan worden met ambities. Daarbij wordt voorgesteld om het overschot boven de 200% voor de helft over te dragen aan door de raad te besluiten fondsen, doelstellingen, ambities en/of mogelijkheden voor het oppakken en/of ondersteunen van complexere projecten en herstructureringsopgaven.

De kaders voor het uitgeven van grond worden vastgesteld door de raad. Binnen deze kaders stelt het college per project en per woningtypologie de exacte grondprijs vast op basis van taxatierapporten. De kaders zijn per te onderscheiden prijsgroep gedefinieerd. Het geactualiseerde Kader voor de grondprijzen wordt in juni 2018 eveneens ter behandeling aangeboden.

Financiering van het grondbeleid
Alle gemeentelijke grondexploitaties gezamenlijk vormen het grondbedrijf van de gemeente. Voor het goed functioneren van het grondbedrijf als gesloten systeem is het belangrijk dat de reserve grondexploitaties voldoende groot is. Deze reserve heeft als doel:

• buffer voor conjuncturele risico’s (vertragingen in gronduitgifte, grondprijsaanpassingen door economische malaise etc.);
• buffer voor exploitatierisico’s c.q. andere tegenvallers in de grondexploitatie;
• dekkingsmiddel voor nieuwe verliesgevende herstructurering c.q. ruimte om tekorten op nieuwe plannen te financieren;
• voeding voorziening Dekking verliessaldi grondexploitaties.

Deze reserve kan alleen goed werken als het grondbedrijf met enige regelmaat winstgevende projecten heeft, waarmee dit fonds wordt gevoed. Om grip te houden op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen is een stoplichtenmodel geïntroduceerd. In de nieuwe nota wordt voorgesteld om bij een weerstandsvermogen van:

• minder dan 50% worden er aanvullende (ingrijpendere) maatregelen voorgesteld en wordt het tekort tot een weerstandsvermogen van 50% voor de helft aangevuld uit de algemene reserve;
• tussen de 50% en 100% komt het college met voorstellen om weer boven de 100% uit te kunnen komen;
• tussen de 100% en 200% is er sprake van reguliere risicobewaking;
• meer dan 200% kan de helft van het overschot boven de 200% door de raad worden gelabeld t.b.v. fondsen, ambities, complexe projecten, herstructureringsopgaven en/of voorinvesteringen

Ook in het kader van deze jaarrekening zijn alle grondexploitaties weer geactualiseerd naar de stand van zaken per 1 januari, waarbij alle nog te maken kosten en te verwachten verkoopopbrengsten per toekomstig jaar in beeld zijn gebracht.

Werkwijze grondbedrijf
“Het grondbedrijf” van een gemeente is het geheel van de processen die te maken hebben met gebiedsontwikkeling. Een dergelijk proces kent in tijdsvolgorde als hoofdkenmerken:

• het tijdig aankopen van gebouwen en gronden;
• bestemmings- en uitvoeringsplannen maken;
• gebouwen slopen en door de aanleg van (bouw)wegen, riolering etc. herontwikkeling tot nieuwe bouwkavels (het bouwrijp maken);
• de bouwkavels verkopen, tegen marktconforme prijzen;
• het gebied woonrijp maken (na de bouw van woningen en andere gebouwen de openbare infrastructuur compleet maken);
• door het tijdsverschil tussen het maken van de kosten en het krijgen van verkoopopbrengsten is ook het beperken van rentekosten een belangrijk aandachtspunt.

Grondexploitaties gaan gepaard met voorinvesteringen door o.a. plankosten, aankopen en bouwrijp maken, die in de toekomst moeten worden terugverdiend door grondverkopen. Het hoofduitgangspunt van het financieel beleid van het grondbedrijf is, dat verliesgevende plannen bij voorkeur moeten worden gedekt uit de reeds behaalde winsten op de rendabele plannen. De behaalde winsten worden gestort in de reserveGrondexploitaties. Deze reserve wordt op de eerste plaats gebruikt als opvang voor tegenvallers in lopende grondexploitaties (projecten). Als de reservepositie voldoende is (weerstandsvermogen van minimaal 100%) kunnen uit deze reserve ook herontwikkelingsplannen worden betaald. De financiële voorschriften verplichten ons om voor alle plannen waarop een tekort wordt verwacht voldoende middelen achter de hand te hebben om het te verwachten verlies af te dekken. Hiervoor dient de voorziening Dekking verliessaldi grondexploitaties. Deze voorziening moet steeds even groot zijn als de (contante) waarde van de te verwachten tekorten op de verlieslatende plannen.

Landelijk beleid
Sinds 2016 en 2017 is er nieuwe regelgeving van toepassing voor de verslaglegging over de jaarcijfers van het grondbedrijf. Ten opzichte van voorgaande jaren zijn er twee belangrijke wijzigingen, namelijk:

• gemeentelijke fondsafdrachten mogen ook in de toekomst niet meer ten laste van de grondexploitaties worden gebracht en moeten via een Reserve lopen;
• de regels over tussentijdse winstneming zijn gewijzigd.

Met name voor Groot Luchen betekent het bovenstaande dat sprake is van een aanzienlijke tussentijdse winstneming, terwijl er nog veel onzekerheden in de grondexploitatie aanwezig zijn die het eindresultaat sterk kunnen beïnvloeden. Aangezien een correctie voor deze risico’s niet geaccepteerd wordt, is voorgesteld om de tussentijdse winstnemingen en de onttrekkingen t.b.v. fondsen via een afzonderlijke reserve te laten lopen.

Vennootschapsbelasting
Hoewel duidelijkheid van de belastingdienst nog steeds uitblijft voor wat betreft de wijze van toepassing van de voor het grondbedrijf van toepassing zijnde wet op de vennootschapsbelasting, moest voor 1 mei 2017 een voorlopige aangifte worden ingediend voor het belastingjaar 2016. Het bedrag van de voorlopige aanslag van bijna € 40.000,- is voldaan. Dit bedrag heeft echter niet alleen betrekking op het grondbedrijf. Hoewel duidelijkheid nog steeds uitblijft, zou voor 1 mei 2018 een definitieve aangifte ingediend moeten zijn. Hiervoor wordt uitstel aangevraagd. Verder zal de voorlopige aangifte van 2017 ingediend moeten worden.

Omgevingswet
De omgevingswet is uitgesteld tot 2021. In de nu in voorbereiding zijnde beleidsstukken zal waar mogelijk al worden geanticipeerd op deze in voorbereiding zijnde wet en met name de integrale gedachte erachter. Dit komt aan de orde in de nieuwe nota grondbeleid en de in voorbereiding zijnde actualisatie van de nota kostenverhaal en de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie.

Regio
In het Stedelijk Gebied zijn in 2016 afspraken gemaakt over het overaanbod aan bedrijventerreinen en de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Voor Geldrop-Mierlo heeft de prioritering niet geleid tot het stopzetten of uitfaseren van lopende grondexploitaties. Dat betekent dat wij alleen financieel hebben bijgedragen om onze bedrijfsgronden op korte termijn uit te mogen blijven geven. Andere gemeenten in de regio hebben wel moeten schrappen en uitfaseren met in sommige gevallen veel grotere financiële consequenties in de vorm van afwaarderingen of extra rentelasten tot gevolg. De bijdrage die in 2017 is voldaan bestond uit een bedrag van € 191.000,- voor de prioritering en een gefaseerde betaling van € 287.000,- voor de aanpak van regionale verouderde bedrijventerreinen. Met een bijdrage van € 4,0 miljoen van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en de bijdragen van de overige gemeenten is er € 8,0 miljoen beschikbaar voor de Regio. Verbetering van de vestigingslocaties voor regionale bedrijventerreinen is ook in het belang van Geldrop-Mierlo. De opgave voor werkgelegenheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven is bij uitstek een vraagstuk wat in regionaal verband bekeken moet worden. De afdrachten betreffen een bovenplanse verevening. Ze zijn voorgefinancierd via de reserve Grondexploitaties, maar worden ten laste van de grondexploitaties van nieuwe bedrijventerreinen gebracht in het jaar dat de grondverkopen plaatsvinden.

Op het gebied van volkshuisvesting zijn o.a. afspraken gemaakt over sociale woningbouw. Voor sociale huurwoningen dient een grondprijs gehanteerd te worden binnen de bandbreedte van € 275,- tot € 350,- per m2 excl. BTW. Voor sociale koopwoningen is afgesproken dat stimulering via flankerend beleid plaats zal vinden en niet meer via de grondprijs. Het flankerend beleid zal financieel worden gedekt via het Leefbaarheidsfonds. Verder is recent het afsprakenkader Wonen vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt met de provincie over de volkshuisvestelijke opgave.

Ontwikkelingen grondexploitaties
Algemeen
Indexen, rente en woningbouwplanning
De berekeningswijze van de rentepercentages is voorgeschreven door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De toegepaste percentages zijn 2,0% voor de disconteringsvoet, 2,34% als rentepercentage voor 2017 en 2,38% als rentepercentage voor 2018 en verder. Voor de kostenindex wordt voor de plankosten een index gehanteerd van 1,5% en voor de civiele kosten van 2,0%. Voor de opbrengstenindex wordt uitgegaan van een verdere afvlakking t.o.v. de index in 2017. Voor 2019 en 2020 wordt uitgegaan van een index van 3,0%, voor 2021 en 2022 van 2,0% en voor 2023 van 1,0%. Voor de woningbouwplanning in de periode van de lopende actieve grondexploitaties wordt in de periode 2018 t/m 2023 uitgegaan van een woningbouwplanning van 955 woningen (gemiddeld 159 woningen per jaar).

Uitgifteprijzen
Voor de bepaling van de marktconforme verkoopprijzen en de in de diverse grondexploitaties gehanteerde prijsniveaus wordt een beroep gedaan op externe taxateurs. De meest actuele taxaties en door het college vastgestelde prijzen zijn weer verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitaties.

Toelichting projecten

Groot Luchen
Op 9 november 2016 is het nieuwe bestemmingsplan Groot Luchen onherroepelijk geworden. Het gedeelte tussen de Burgemeester Termeerstraat en het Weteringpark is uitgewerkt en weer op de markt gebracht. De uitwerkingsprocedure hiervoor wordt naar verwachting in het derde kwartaal opgestart. Ook het gebied ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat zal daarna worden uitgewerkt. Op dat moment moet blijken in hoeverre de grondexploitatie op basis van die verkaveling nog aangepast moet worden. Verder is op dit moment de verkaveling van bedrijventerrein de Bijenkorf gereed en op een deel van die gronden is door een aantal ondernemers al een optie genomen.

De boekwaarde van de grondexploitatie bedraagt per 31 december 2017 € 12,5 miljoen. Dat is ongeveer € 9,7 miljoen minder dan eind 2016 (€ 22,2 miljoen). Door de opgelopen vertraging in de planvorming voor de volgende fase, zal de verkoopomzet in 2018 lager uitvallen dan in de afgelopen jaren. Naar verwachting kan dit gedeeltelijk gecorrigeerd worden door een hogere verkoopomzet in 2019.
Van de totale verwachte omzet van ongeveer €92,8 miljoen is € 41,2 miljoen gerealiseerd. Dat is ruim 43%. Vorig jaar was dit ongeveer 31%. Ten opzichte van de begrote bedragen in de jaarrekening van 2016 is de begrote totale omzet ongeveer € 1,0 miljoen lager. Dat is ontstaan doordat bij de stedenbouwkundige uitwerking van een volgend gebied de hoeveelheid uitgeefbare grond minder is geworden. Dit is gedeeltelijk gecorrigeerd door uitgifteprijzen die opnieuw getaxeerd zijn en nu hoger liggen. Anderzijds is het verwachte bedrag aan opbrengstenstijging nu lager door een snellere uitgifte.

Voor wat betreft de kosten mogen de fondsafdrachten niet meer rechtstreeks ten laste van de grondexploitatie worden gebracht met uitzondering van de afdrachten aan de regio. Dat betekent ruim € 4,0 miljoen minder kosten. Deze kosten worden nu niet meer voorgefinancierd via de Reserve grondexploitatie, maar jaarlijks definitief ten laste van deze reserve gebracht. Tenslotte valt de stijging van de begrote kosten voor de openbare ruimte op. Deze is grotendeels ontstaan door kosten die toebehoren aan deze grondexploitatie, maar daar in eerdere begrotingen niet aan toegerekend waren. Daarbij kan gedacht worden aan de herinrichtingen van de bestaande wegen Luchen en Burgemeester Termeerstraat en verbeteringen aan bestaande openbare ruimte en de aanleg van nieuwe openbare ruimte in de omgeving van deze nieuwe wijk.

Op basis van de gewijzigde verslagleggingsregels moet een deel van de begrote winst nu al als tussentijdse winst worden genomen. Het gaat om bijna € 9,4 miljoen, waarvan ongeveer € 1,0 miljoen bestaat uit een correctie van een eerdere afwaardering. Na boeking van dit tussentijdse resultaat, zal de boekwaarde weer stijgen naar € 21,8 miljoen, waardoor de rentelasten bij de volgende actualisatie weer aanzienlijk zullen stijgen en het verwachte eindresultaat weer naar beneden bijgesteld moet worden. Ook kan het begrote eindresultaat de komende jaren nog wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld minder uitgeefbare grond en meer kosten voor de openbare ruimte bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking van volgende gebieden, wijziging van de woningtypologie met andere bijbehorende uitgifteprijzen, effecten van milieucirkels en aanpassingen in verwachtingen ten aanzien van nog te verwerven gronden.
Aangezien bij volgende herzieningen weer correcties op eerder genomen tussentijdse winsten kunnen ontstaan, dient met dit gedeelte van de Reserve grondexploitaties terughoudender te worden omgegaan.

Brugstraat
Nu de bestaande woning (zijnde het voormalige kantoorpand) aan de Brugstraat is verkocht, het bedrijfspand is gesloopt en eind 2017 de kavel aan de Brugstraat is verkocht aan de buren, blijft alleen de kavel aan de Eikendreef nog over. Deze kavel zal naar verwachting in 2018 nog verkocht kunnen worden. De enige nog resterende verlieslatende grondexploitatie kan in 2018 dan worden afgesloten.

Spaarpot-Zuid
Gezien de actuele belangstelling voor bedrijfsgrond en het beperkte resterende aanbod, wordt voor het perceel op Spaarpot overwogen om deze zo optimaal mogelijk in te vullen. Daarbij wordt gedacht aan mogelijkheden om de bedrijfsgebouwen op deze locatie te combineren in een verzamelgebouw op een zo efficiënt mogelijk ingericht perceel. In 2019 kan naar verwachting dan ook deze bedrijfskavel worden uitgegeven. De fondsafdrachten in deze exploitatie hebben betrekking op de regionale afdrachten. De aanpassingen in de begrote bedragen zijn met name ontstaan door meer uitgeefbare grond en een hoger getaxeerde uitgifteprijs. In het verleden is voor dit project al een winst genomen van € 2.404.870,-. Op basis van de huidige richtlijnen is dat € 690.140,- te veel. Dat betekent dat dit bedrag nu gecorrigeerd moet worden.

Rielsepark
Voor deze locatie met een bestemming voor commerciële functies was belangstelling getoond, maar de betreffende kandidaat heeft inmiddels toch voor een andere oplossing gekozen. Op dit moment wordt uitgegaan van verkoop in 2019.

Luchen Weteringpark
Slechts een deel van de gronden in het bestemmingsplan Luchen Weteringpark is in eigendom van de gemeente. Op deze gemeentelijke gronden kunnen twee tot vijf kavels gerealiseerd worden. Er wordt gestreefd naar het starten van een uitwerkingsprocedure in 2019, zodat de uitgifte eerder zou kunnen plaatsvinden dan waar vorig jaar van uit was gegaan.

Talingstraat
Ook voor dit project geldt dat er zowel een eigen grondexploitatie voor het project Talingstraat is als een exploitatie op grond van derden. Over beide plannen is inmiddels integraal overeenstemming bereikt, waardoor de beide ruimtelijke procedures inmiddels zijn gestart. Voor de gemeentelijke grondexploitatie gaat het slechts om een uitwerkingsplan, omdat deze gronden reeds een woonbestemming hebben gekregen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Inbreidingslocaties in 2015. Aangezien het definitieve bouwplan nu gereed is, kon de grondexploitatie daar op aangepast worden. In de komende jaren moet nog een afweging worden gemaakt over gronden, die in 2015 een woonbestemming hebben gekregen, maar in het uitwerkingsplan niet zijn meegenomen of vooralsnog een groenbestemming hebben gekregen. Op dit moment wordt er nog steeds vanuit gegaan dat ook voor die gronden t.z.t. nog een nieuwe uitwerkingsprocedure doorlopen wordt.

Centrum West
De stedenbouwkundige mogelijkheden voor deze locatie zullen vanaf het tweede halfjaar van 2018 pas geconcretiseerd worden. Uitgaande van een grondgebonden invulling zonder appartementen, hoeft hier dan nog slechts een uitwerkingsprocedure voor doorlopen te worden, omdat de woonbestemming in 2015 al is vastgesteld in het bestemmingsplan Inbreidingslocaties. De belangrijkste aanpassingen bij de actualisatie van de berekeningen hebben betrekking op het vervallen van de fondsafdrachten en de verwachte hogere uitgifteprijzen.

Waleweinlaan
Voor deze locatie is een plan ontwikkeld voor negen ‘appartementen’ die de uitstraling van drie grondgebonden woningen hebben. Het gaat dan om zes woningen op de begane grond en drie op de verdieping. Aangezien op basis van het bestemmingsplan Inbreidingslocaties slechts drie woningen mogelijk zijn, zou voor dit plan een uitgebreide procedure opgestart moeten worden. Er wordt uitgegaan van gronduitgifte in 2019. De belangrijkste aanpassing is ontstaan door minder uitgeefbaar oppervlak.

Willem Barentszweg
Het uitwerkingsplan voor deze locatie is in 2017 vastgesteld. De gronden t.b.v. Heppie (t)Huis zijn in het eerste kwartaal van 2018 verkocht en getransporteerd bij de notaris. Voor de te realiseren woningen heeft het college ingestemd met het voorlopige bouwplan en de te sluiten optieovereenkomst. In de loop van 2018 moet blijken of deze ook kan worden omgezet in een koopovereenkomst. Er is nog ruimte voor invulling van een perceel van ongeveer 350 m2. Hoewel wordt uitgegaan van een woonfunctie, blijft ook een maatschappelijke invulling voorstelbaar. Ook zou nog overwogen kunnen worden om dit perceel bij het openbaar gebied te voegen.

Strabrecht
De uitwerking van het woningbouwdeel zal plaatsvinden zodra het nieuwbouwplan voor het Strabrecht College gereed is. De concretisering van dit plandeel zal in 2019 verder worden uitgewerkt.

Ellenaar
Het uitwerkingsplan voor deze locatie is inmiddels onherroepelijk, omdat het beroepschrift bij de Raad van State is ingetrokken. Voor één van beide percelen kan de optieovereenkomst worden omgezet in een koopovereenkomst. Voor het tweede perceel is het nog niet duidelijk of de optieovereenkomst ook wordt omgezet in een koopovereenkomst. Om die reden wordt er nu van uitgegaan dat één van beide percelen dit jaar wordt verkocht en de andere in 2019.

De Waag/Vesperstraat
De herontwikkeling van deze locatie kan in de tweede helft van 2018 worden voorbereid. Voor de gronduitgifte wordt uitgegaan van 2020, omdat het een klein bouwplan is waarvoor nog slechts een uitwerkingsprocedure doorlopen hoeft te worden.

Bisschop van Mierlostraat
De herontwikkeling van deze schoollocatie hangt af van de keuzes voor het onderwijs in Mierlo. De locatie van de Loeswijkschool heeft al een dubbelbestemming, waardoor voor deze locatie slechts een uitwerkingsprocedure doorlopen hoeft te worden om hier een woningbouwinvulling mogelijk te maken. De planning voor de herontwikkeling en uitgifte is niet aangepast t.o.v. vorig jaar.

Dorpsstraat / Johannesschool
Voor de voormalige Johannesschool wordt invulling gegeven aan het besluit om van deze locatie atelierverzamelgebouw voor kunstenaars te maken. Voor het achterste gedeelte is inmiddels een voorlopige koopovereenkomst gesloten met een kunstenaarsechtpaar uit Eindhoven. Het voorste gedeelte is op de markt gebracht voor (startende) kunstenaars die op zoek zijn naar een atelier werkruimte eventueel in combinatie met een atelierwoning. In de loop van 2018 moet blijken of hier voldoende belangstelling voor is of dat de doelgroep voor de te selecteren kandidaat-kopers verbreed moet worden. De grondexploitatie is aangepast op de huidige actuele situatie. De consequenties voor het verwachte resultaat zijn beperkt, omdat de lagere verkoopopbrengst grotendeels gecompenseerd wordt door de lagere kosten.

Emopad
Er is interesse getoond voor deze laatste volledige kavel op bedrijventerrein Emopad in combinatie met een totale ontwikkeling op de aangrenzende gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn. In de loop van 2018 zal blijken of deze interesse concreet wordt en kan worden omgezet in een optie- en koopovereenkomst. In de actuele berekeningen wordt uitgegaan van meer uitgeefbare grond.

Kavels Loeswijk
Het uitwerkingsplan voor vier kavels (waarvan drie op gemeentelijke grond) is nagenoeg gereed. Zodra de overeenkomst voor de kavel van derden is gesloten, kan de ruimtelijke procedure worden gestart. We gaan er van uit dat de drie gemeentelijke percelen in 2019 en 2020 verkocht kunnen worden.

Linze
De voorbereidingen voor invulling van de locatie kunnen het komende jaar worden gestart. Voor verkoop van de locatie wordt nog steeds uitgegaan van 2020.

Opnieuw vast te stellen grondexploitaties
Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er bij de huidige actualisatie van uitgegaan, dat dit alleen voor Groot Luchen het geval is.

Afgesloten projecten
In 2017 zijn geen projecten afgesloten.

Vast te stellen exploitaties
Er zijn op dit moment geen nieuw vast te stellen grondexploitaties. Op basis van de nieuwe BBV-voorschriften moeten ook grondexploitaties met een substantiële wijziging opnieuw worden vastgesteld. Door de omvang van de grondexploitatie Groot Luchen is voor deze grondexploitatie al snel sprake van een van substantiële aanpassing. Hoewel de definitie nog nader bepaald moet worden, zal deze exploitatie ook nu weer ter vaststelling worden aangeboden.

De financiële (weerstands)positie
Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken.

Resultaat 2017
Op basis van de BBV-voorschriften moeten op basis van de meest recente richtlijnen eerder winsten worden genomen. Op basis van die richtlijnen moet voor de grondexploitatie Groot Luchen een voorlopige winst van € 8.366.115,- worden genomen. Daarnaast moet een eerdere afwaardering van € 1.005.786,- op de toenmalige nieg-locatie Luchen Noord, die inmiddels onderdeel uitmaakt van de grondexploitatie Groot Luchen, gecorrigeerd worden voor de berekening van de tussentijdse winstneming. Voor Spaarpot is in het verleden een winst van € 2.404.870,- genomen. Op basis van de huidige richtlijnen is dat € 690.140,- te veel. Dat betekent dat dit bedrag nu gecorrigeerd moet worden. Voor Emopad tenslotte is sprake van een beperkte voorlopige tussentijdse winstneming van € 10.753,-. Dat is een totaalbedrag aan tussentijdse winstneming van € 8.692.514,-.

Verder is het nog van belang dat deze tussentijdse winstneming slechts éénmalig deze omvang zal hebben door de gewijzigde wetgeving. De komende jaren kunnen hier zowel positieve als negatieve correcties op plaatsvinden in de vorm van zowel tussentijdse negatieve correcties als aanvullende winstnemingen. Gezien de nog aanwezige risico’s in de lopende grondexploitaties wordt voorgesteld om zowel de tussentijdse winstneming als de fondsonttrekkingen via een afzonderlijke reserve te laten lopen. Bij de herijking van het grondbeleid zal hier nader op worden ingegaan.

Reserves en voorzieningen
a. Reserve grondexploitaties
De stand van de Reserve grondexploitaties per 31 december 2017 bedraagt € 19.565.513,-. Dit is voor verwerking van het raadsvoorstel. Na besluitvorming bedraagt de reserve € 20.863.585,-.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen
Door de wijzigingen in de verslagleggingsregels van de jaarrekening, zijnde het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), zijn gemeenten verplicht om met ingang van boekjaar 2017 eerder tussentijdse winsten te nemen. Gezien de nog aanwezige risico’s in deze grondexploitaties is het wenselijk om deze bedragen in een afzonderlijke reserve te storten, namelijk de Reserve tussentijdse winstnemingen. De stand van deze reserve per 31 december 2017 bedraagt € 6.424.578,-. Dit bedrag staat nog niet op de balans, omdat dit betrekking heeft op een nog te vormen reserve.

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen
De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 126.000,-. De mutatie is ontstaan door de actualisatie van de grondexploitatie Brugstraat, waarbij een potentieel bouwperceel als extra tuin aan de naastgelegen bewoners is verkocht.

De benodigde aanvullende voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 12.331,-. Dit is met name ontstaan door hogere kosten voor afronding van de openbare ruimte voor het project De Doelen. Daarnaast dient er een correctie van € 125.000,- plaats te vinden voor een te hoge winstneming in het verleden voor het oude plan Jan Carstenszweg / St. Cyr.

d. Materiële Vaste Activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden)
Vanaf 1 januari 2016 zijn deze gronden geactiveerd onder de materiële vaste activa. Sindsdien is het ook niet meer mogelijk om rente op deze boekwaarde bij te schrijven.

a. Reserve Grondexploitaties
De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s. De mogelijkheden zijn afhankelijk van het actuele percentage van het weerstandsvermogen.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen
De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s in de grondexploitatie. In de nieuwe nota grondbeleid wordt hier nader op ingegaan.

Weerstandsvermogen
Gemeentelijk beleid
De beleidsnota’s die medio 2012 zijn vastgesteld en de maatregelen die sindsdien zijn genomen hebben een belangrijke basis gelegd voor de huidige zeer gezonde positie van het grondbedrijf. In 2016 heeft de gemeente deelgenomen aan een benchmark grondbedrijfstaken. De uitkomsten van deze benchmark zijn in juni 2017 gepresenteerd aan de raad. Deze uitkomsten vormen samen met nieuwe (in voorbereiding zijnde) wetgeving en de actuele financiële situatie een goede basis voor de actualisatie van het beleid.

De reserve Grondexploitaties vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Enerzijds moet deze voldoende groot zijn om risico’s op te kunnen vangen en anderzijds moet de buffer ook niet onnodig groot worden. In de nieuwe nota grondbedrijf worden daarom niet alleen regels vastgelegd over de gewenste minimale omvang, maar ook over mogelijkheden bij overschotten.

In het kader van deze jaarrekening is de risicoanalyse voor het grondbedrijf opnieuw geactualiseerd.
De totaal benodigde weerstandscapaciteit is berekend op circa € 14.106.254,-. Deze is weer berekend op basis van zowel marktrisico’s als aanwezige projectspecifieke risico’s. Voor de marktrisico’s is uitgegaan van een realistisch risico van 10% opbrengstdaling en een worst-case scenario van 20% opbrengstdaling.

Na besluitvorming in het kader van de jaarrekening 2017 zal de totale beschikbare weerstandscapaciteit € 27.288.163,- bedragen. Dit bedrag bestaat dan uit het totale saldo van de reserve grondexploitaties en de reserve tussentijdse winstneming.

Met een actuele weerstandscapaciteit van € 27,3 miljoen en een benodigde weerstandscapaciteit van € 14,1 miljoen bedraagt het actuele weerstandsvermogen dan 193%.

In de nieuwe nota Grondbeleid, die binnenkort ter behandeling wordt aangeboden, wordt opgenomen, dat bij een weerstandsvermogen van meer dan 200% de helft van het weerstandsvermogen boven de 200% kan worden aangewend voor door de raad te labelen fondsen, ambities, herstructureringsopgaven en/of complexe projecten of voorinvesteringen.

Verliesvoorziening
De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Voorziening afgesloten complexen
Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Vaak gaat het daarbij om bedragen die nog nodig zijn voor woonrijp maken en/of inrichting van een aangrenzend gebied. In het kader van deze jaarrekening gaat het ook om een bedrag voor afronding van een discussie over een al lang openstaande vordering op een woningcorporatie. Op deze voorziening afgesloten complexen wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Meerjarenperspectief
De projecten die in exploitatie zijn zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals zal worden weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden dan op basis van de meest actuele inzichten op basis van eindwaarde of netto contante waarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve Grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve Tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening Dekking verliessaldi grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve Grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa (gedeelte voorheen Niet in exploitatie genomen gronden)
De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als nieg-gronden geadministreerd stonden en naar verwachting de komende jaren wel in exploitatie worden genomen, staan hieronder toegelicht.

Toekomstige bouwlocaties

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is in het kader van de jaarrekening van 2016 besloten om een krediet van € 150.000,- ter beschikking te stellen. Een deel van dit krediet zal worden aangewend voor planvorming voor de drie locaties die voorheen tot de Niet in exploitatie genomen gronden van het grondbedrijf behoorde. Het gaat om de locaties Stationsstraat 33 en bouwblok Landbouwgronden Gijzenrooij. Voor Hekelstraat is alleen een deel van het krediet nodig indien de overeengekomen vergoeding voor plankosten niet toereikend is voor de door de gemeente te maken kosten. De feitelijke toedeling van het krediet van € 150.000,- zal in een later stadium plaatsvinden, omdat in 2017 de huurinkomsten van Stationsstraat 33 hoger zijn geweest dan de gemaakte kosten voor de drie locaties. In 2018 of uiterlijk 2019 zal duidelijker worden hoe de toedeling aan de locaties plaats zal vinden. Dit is gedelegeerd aan het college.

Voor het aandeel dat wordt toegekend aan de voorbereidingskosten van de voormalige niegg-locaties geldt een overgangstermijn tot 31 december 2019. Als er op dat moment geen grondexploitatie is vastgesteld, dan moeten de kosten in de periode van 2016 t/m 2019 worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.

Hekelstraat
Voor de locatie Hekelstraat is op 18 maart 2014 een koopovereenkomst gesloten. De notariële overdracht zal in 2018 plaatsvinden, waarbij de verkooptermijn van € 122.859,50 wordt voldaan. De twee laatste verkooptermijnen worden verrekend met de te maken kosten voor bouw- en woonrijp maken. Het exploitatieresultaat bij de afsluiting in 2018 zal nihil zijn. Het is daarna uitsluitend nog een ontwikkeling op grond van derden (zie toelichting elders).

Stationsstraat 33
De locatie Stationsstraat 33 is één van de plandelen waarvoor de gemeente de subsidie Spoorse doorsnijdingen eind 2016 als voorschot uitbetaald heeft gekregen (saldo per 31 december 2017 is € 3.788.166,-). Voor dit plandeel bedraagt het subsidieaandeel ruim € 0,4 miljoen. In de definitieve subsidiebeschikking zal dit subsidieaandeel slechts worden toegekend als tot een herontwikkeling of herinvulling van de locatie wordt besloten.

Op dit moment is de locatie in gebruik voor de huisvesting van een deel van de ambtelijke organisatie i.v.m. de verbouwing van het bestaande gemeentehuis. Dat betekent dat de huurovereenkomst met de eerdere tijdelijke gebruikers eind 2017 is beëindigd. Vanaf de tweede helft van 2019 komt de locatie weer beschikbaar voor herontwikkeling.

In het verleden heeft het college de intentie uitgesproken om hier een tweede Statie Haeghe te realiseren. Het komende jaar kan de raad een afweging maken of deze optie geconcretiseerd wordt of dat er toch voor een andere invulling wordt gekozen. Bij de beoordeling of de huidige boekwaarde kan worden terugverdiend, wordt op dit moment nog steeds uitgegaan van de eerder voorgenomen herontwikkeling. Op basis van globale stedenbouwkundige mogelijkheden moet met ondersteuning van het betreffende subsidieaandeel een sluitende exploitatie mogelijk blijven. Na besluitvorming in de gemeenteraad, kan verdere planuitwerking en burgerparticipatie plaatsvinden. Er wordt nu uitgegaan van vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie in 2019.

Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij
Op Gijzenrooij waren vijf potentiële locaties van 1,5 ha geselecteerd voor één nieuw bouwblok voor een combinatie van agrarische en recreatieve/educatieve functies. In 2017 is voor drie locaties gebleken dat ze hiervoor niet geschikt zijn. Dat betekent dat dit grondaandeel gecorrigeerd is en is overgeboekt naar de overige Landbouwgronden Gijzenrooij. In 2018 zal de afweging tussen de twee resterende locaties plaatsvinden. De gesprekken met een geïnteresseerde bestaande stichting en hun beoogde ondernemer lopen nog en vanaf 2018 zullen zij een deel van de landbouwgronden Gijzenrooij al vast gaan pachten. Voor de potentiële bouwbloklocatie vindt afstemming met de provincie plaats. De komende maanden zal moeten blijken of dit een kansrijk initiatief is.